Faire construire une maison

6 précautions à prendre avant d’acheter un terrain constructible

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Savez-vous que si un terrain vous est vendu comme « terrain à bâtir », le vendeur s’engage obligatoirement à vous vendre un terrain constructible. Vous pouvez en rester là, ou vous pouvez découvrir comment sécuriser l’achat de votre terrain en 6 points de contrôle.

Alors avant de vous engager, assurez-vous que le terrain est constructible.

Qu'est-ce qu'un terrain constructible ?

Pour être constructible, un terrain doit :

  • Avoir la capacité de supporter une construction. Par exemple, le sol d’un marais n’a pas cette capacité
  • Être viabilisé, c’est à dire être raccordé ou raccordable à une voirie et aux réseaux publics de l’électricité, de l’eau…)
  • Être juridiquement autorisé à la construction

Une fois vérifié la constructibilité de votre terrain, et avant de signer une promesse de vente, 6 points sont à contrôler.

Quels sont les précautions à prendre avant d'acheter un terrain à construire ?

Précaution N°1 : les capacités physiques et juridiques de votre terrain

  • Le sol et le sous-sol sont-ils capables de supporter le poids de la construction envisagée ? Seule une étude de sol d’avant projet pourra le déterminer, cette étude n’est pas obligatoire mais sachez que son absence est responsable de 50% des sinistres de maisons individuelles, selon Fondasol, leader en France de la géotechnique.

Précautions N°2 : un terrain limité

Le bornage n’est pas obligatoire, mais vivement conseillé car vous connaîtrez la surface exacte du terrain et ses limites séparatives. Le recours à un géomètre expert vous évitera des conflits ultérieurs notamment si vous décidez de construire un mur ou une clôture entre deux parcelles. Comptez 1000€ pour avoir la paix, d’autant que le coût du bornage est en principe divisé par moitié.

Précaution N°3 : une adresse négociable

L’emplacement du terrain est le critère N°1 en cas de revente de votre propriété, alors vérifiez qu’il ne comporte pas de nuisances (pente, humidité, vents dominants, ligne haute tension infrastructures autoroutière ferroviaire à proximité…)

Le prix des terrains éloignés des villes peuvent vous séduire – en 2012, un terrain en zone rurale coûtait 60% moins cher qu’en zone urbaine – mais intégrer dans vos calculs les surcoûts liés à vos déplacements – les dépenses de transport, en 2012, sont 20% plus élevés pour des résidents en zones rurales que pour les habitants des agglomérations urbaines, selon les statistiques publiées par l’INSEE.

Précaution N°4 : ayez toutes les cartes en main

Consultez, en mairie, le Plan Local d’Urbanisme (PLU) ou le Plan d’Occupation des Sols (POS). Ils vous renseigneront sur les futurs projets d’aménagement et sur les règles de construction locales applicables à votre terrain.

  • Conditions d’accès et de voirie à votre terrain
  • Présence des réseaux publics (eau, électricité, assainissement) à proximité du terrain
  • Règles d’implantations des constructions (orientation, surface au sol, hauteur maximum, aspect extérieur)
  • Vous y trouverez également les servitudes publiques attachées à votre terrain comme par exemple le passage de canalisations, ou bien la préemption possible par la mairie d’une bande de terrain pour l’élargissement d’une voie

Précaution N°5 : obtenez le passeport de votre terrain

N’achetez pas le terrain sans avoir obtenu à la mairie un certificat d’urbanisme opérationnel, il vous indiquera si votre projet est réalisable mais vérifier quand même :

  • que le terrain est raccordé ou raccordable à la voirie et aux réseaux (eau, gaz, électricité, téléphone, tout-à-l’égout). N’oubliez pas qu’il faut compter entre 5000 et 15000€ pour viabiliser un terrain, en fonction de sa distance par rapport à la voirie et aux réseaux existants.
  • S’il est raccordé, qui paiera les frais de branchements entre la construction et les compteurs (eau, électricité, tout-à-l’égout)? Comptez entre 2000 et 5000€ pour raccorder votre maison si elle est implantée à moins de 30 mètres des coffrets et des canalisations de tout-à-l’égout
  • S’il existe le tout-à-l’égout et si vous pouvez vous y raccorder. Attention c’est une obligation légale de s’y raccorder pour les maisons construites après la mise en service du réseau et dans les deux ans pour les constructions qui existaient avant la mise en service du tout-à-l’égout. Dans le cas contraire vous devrez installer un assainissement individuel.

Pour un terrain constructible en lotissement, vous avez la garantie qu’il est viabilisé mais vérifiez que votre projet est possible :

  • Consultez le règlement du lotissement
  • Quelles sont les surfaces constructibles
  • Y a t-il des travaux imposés, clôtures, plantations
  • Si le terrain est raccordé aux réseaux, les frais sont ils à votre charge ?
  • Assurez vous qu’à l’avenir vous pourrez agrandir

Précaution N°6 : un prix net

Dans le cadre d’une construction neuve, faites vous préciser le prix toutes taxes comprises car seul l’achat du terrain est soumis à des frais (impôts et taxes, honoraires du notaire) qui représentent entre 8 et 9% du montant de l’acquisition

Une fois prises ces précautions , il est tout à fait probable que vous aurez enfin déniché le terrain idéal pour construire votre maison!

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