Propriétaire : comment réussir un état des lieux

En tant que propriétaire d’un logement vacant, vous pouvez être tenté de le vendre ou… De le louer. Vous avez peut-être des inquiétudes à ce sujet. C’est pour cela qu’il est fortement recommandé de dresser un état des lieux conforme à l’appartement ou maison que vous souhaitez mettre à disposition. Ce document doit être rédigé en deux exemplaires identiques, lors de l’arrivée du locataire, et être refait à sa sortie sur la même base de document (afin de ne pas léser la lecture). En général, le propriétaire et le locataire se retrouve d’un commun accord, mais le document peut aussi être réalisé par un huissier ou l’agent immobilier en charge de la location du bien. Il peut donc être facturé.

Découvrez donc dans cet article ce à quoi sert l’état des lieux d’entrée et de sortie, ainsi que les risques encourus en cas d’absence ou de problème avec ce document, certes non obligatoire, mais ô combien utile.

Etat des lieux d’entrée

L’état des lieux d’entrée se passe lors de la remise des clés du logement, en échange de la signature du bail. Il y est annexé et suivra la vie du contrat de location. Il est important de le conserver afin de le confronter à l’état des lieux de sortie de l’occupant.

L’état des lieux doit mentionner plusieurs éléments très importants, dont voici quelques exemples :

• Coordonnées des deux parties (prénom, nom, adresse, téléphone, e-mail, par exemple)
• Date et signature du document
• L’état de chaque pièce (murs, sol, électricité, plomberie) et des équipements mis à disposition
• Extrait du relevé du compteur d’eau, de gaz, et d’électricité
• Nombre de clés remises

Si vous souhaitez en savoir plus, référez-vous à la Loi Alur qui explicite tous les items importants pour la réalisation de l’état des lieux. Chaque ligne du tableau établi peut comporter 4 caractéristiques telles que :

• Excellent état ou neuf
• Bon état
• Usagé
• Mauvais état

Il suffira alors de cocher chaque case correspondante. Sachez que le locataire peut émettre des réserves en commentaires pour plus de précisions. L’état des lieux peut aussi être annexé de photos. Soyez aussi précis que possible.

Vous pouvez demander à votre locataire vous remettre une copie de son attestation d’assurance habitation.

Que votre logement soit loué vide ou meublé, il vous faudra faire le tour de chaque pièce, une par une, et relever les éléments qui vous semblent importants : état des peintures, de la plomberie, des menuiseries, du mobilier, des sols et des murs. Il est aussi à noter qu’un logement vieillit, quoi qu’il en soit. Un coefficient de vétusté peut alors être mis en place. Celui-ci prend en compte les couleurs des murs qui peuvent avoir passé, et les revêtements de sol qui peuvent être usés. Ce qui est assez logique. Il vous appartiendra alors à vous, propriétaire, de procéder au remplacement ou réparation de ces éléments.

Etat des lieux de sortie

Lorsque le locataire arrive à la fin de son bail ou qu’il a posé un préavis pour quitter votre logement, il convient d’établir un état des lieux de sortie. Ce document se base sur l’original rédigé à la remise des clés et permet de comparer l’état du logement lors du départ. Que votre appartement ou maison soit loué vide ou meublé, l’état des lieux de sortie est important depuis le 27 mars 2014..

Bon à savoir : si le bail a été signé avant le 27 mars 2014, l’état des lieux de sortie d’un logement meublé n’est pas obligatoire. Il est possible, mais le document rédigé n’est pas encadré par la Loi.

L’état des lieux de sortie doit être fait lors de la remise des clés, ou, en cas d’indisponibilité d’une des deux parties, le plus tôt possible après la fin du bail. Il convient alors de ressortir l’état des lieux d’entrée et de comparer les listes et d’en pointer les différences.

Les possibles problèmes et les recours

Lorsque l’état des lieux est réalisé d’un commun accord entre les deux parties, tout se passe correctement. Mais il peut y avoir des points de désaccord qui peuvent aller loin. En tant que propriétaire, vous n’êtes pas à l’abri d’une erreur ou d’une omission. Votre locataire aussi. Mais que risquez-vous aussi en l’absence de ce document ? Explications.

Erreur, omission ou litige

Les omissions et les erreurs lors de l’état des lieux

En cas d’erreur ou d’oubli, l’état des lieux peut être ratifié par les deux parties. C’est souvent le locataire qui se manifeste. Il a dix jours calendaires pour cela après la date de signature du document. En cas de refus de votre part d’apporter les modifications, cela pourra vous être reproché. Si la remarque du locataire concerne le chauffage, il peut vous faire un retour un mois après la mise en marche du système.

Les dégradations du logement pendant la location

Votre locataire est tenu d’entretenir le logement que vous lui mettez à disposition contre le loyer. C’est écrit dans le contrat de bail. Les menues réparations liées à de la négligence sont à sa charge. Par exemple à cause d’un manque d’entretien : des trous dans les murs, des tâches, … Par ailleurs, il doit impérativement être en possession d’une assurance habitation qui le couvre en cas d’incendie ou dégât des eaux. En cas de désaccord avec vous propriétaire, il appartiendra à votre locataire de prouver que les dégradations vous incombent. Si le logement a été cambriolé et donc endommagé pendant le délit, l’assureur du locataire doit intervenir.

En cas de dégradation, il vous sera possible de déduire les éléments à réparer du dépôt de garantie. Dans tous les cas de litige, il est possible de vous rendre à une commission de conciliation ou de faire appel à un médiateur. Dans le pire des cas, sans solution à l’amiable trouvable, il vous faudra aller jusqu’au tribunal d’où dépend votre bien loué.

En cas d’absence d’état des lieux

Si vous refusez de faire l’état des lieux de votre logement, pour quelque raison qu’elle soit, votre futur locataire peut vous mettre en demeure de le faire avec une lettre recommandée avec accusé de réception. Si vous refusez toujours, il vous reviendra alors de prouver que le logement était en bon état avant l’arrivée du locataire. Ce qui signifie que cela pourrait être particulièrement difficile. D’office, le logement est réputé être remis à l’occupant en bon état.

Si le locataire ou vous ne souhaitez pas faire l’état des lieux, un huissier peut s’en occuper, mais cela sera facturé à 50% pour chaque partie. Les frais peuvent aller de 160€ TTC à 260€ TTC (acte + frais administratifs). Cela dépend de la taille du logement (-50 m², plus de 150 m², etc). L’absence de votre locataire lors du passage de l’huissier doit vous faire alerter le juge des contentieux. Si c’est vous, propriétaire, qui êtes absent, votre locataire pourra vous rendre les clés en LRAR. Votre logement sera alors considéré comme remis en bon état. Attention donc !

Combien coûte un état des lieux pour le propriétaire

Calcul des coûts

Si vous confiez la mission d’établir l’état des lieux à un agent immobilier, une partie de la prestation peut être facturée au locataire et une partie à vous. Le locataire ne peut pas être facturé plus de 3€ par m² de logement et ne peut pas payer plus que votre part à vous en tant que propriétaire. Vous pouvez partager les frais d’état des lieux d’entrée, mais pas ceux d’état des lieux de sortie.

Dépôt de garantie

Vous pouvez exiger un dépôt de garantie pour vous prémunir des éventuelles dégradations ou d’une partie de loyer impayé. Mais attention, ces sommes sont encadrées.

• Dans le cas du versement d’un loyer mensuel, vous ne pouvez pas exiger plus qu’un mois hors charges.
• Si plusieurs mois vous sont versés en une seule fois, vous ne pouvez pas exiger plus que deux mois hors charges.

Le dépôt de garantie peut vous être versé soit par le locataire, soit par un tiers (Action Logement, FSL), lors de la signature du bail. Vous devrez le notifier par écrit, quel que soit la façon numéraire du versement. Vous aurez un mois pour restituer la somme lors du départ de votre locataire.

En cas de soucis sur l’état des lieux de sortie, il vous sera possible, sur justification, de retenir tout ou partie du dépôt de garantie afin de pallier aux manquements de votre locataire si il y a. Il vous faudra conserver les factures, les relances, photos, etc.

Conclusion

L’état des lieux est un document important à ne pas négliger, que ce soit pour l’arrivée ou le départ d’un locataire. Il décrira précisément tous les éléments importants sur l’état du logement et fera foi en cas de litige. Il est recommandé d’en rédiger un, quel que soit le bien que vous louerez. Et n’hésitez pas à prendre des photos.